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Expropriação é a solução?

Recentemente tivemos a notícia de que Berlim, capital da Alemanha, votou pela expropriação de 240.000 residências de empresas imobiliárias como a Deutsch Wohnen para conseguir sanar um problema que vem acumulando e piorando com os anos: a falta de moradia na cidade. A ideia basicamente consiste em que o governo obtenha esses imóveis de empresas que possuam mais de 3000 casas/apartamentos na cidade e as torne acessíveis para a população local via meio estatal, uma vez que a propriedade estaria cumprindo a sua função social, diriam alguns.

Embora seja uma medida que tenha um apelo social e ao mesmo tempo uma “bondade” do Estado em resolver esse problema, não é a solução mais viável para conduzir isso, ignorando possíveis externalidades futuras. Berlim já passa por uma crise habitacional nos últimos anos que não conseguiu ser resolvida da maneira correta, chegando até mesmo a tentar congelar os preços dos aluguéis em 2020 por 5 anos para conter aumentos, o que levou à procura por apartamentos em quase 172%, reduzindo sua oferta a 43% do total, segundo a ImmobillienScout DE, um dos principais portais em serviço de locação de moradia.

Dito isso, há de fato um problema grave habitacional na capital alemã, o que está levando a medidas ainda mais drásticas, como a expropriação. Entenda: por mais que isso possa parecer necessário, a medida é ineficiente, paliativa e pouco vai mudar a situação nos próximos anos. Berlim é uma cidade com 3,66 milhões de habitantes e boa parte deles é de imigrantes de vários locais do mundo. Contudo, é uma cidade com alto valor histórico e cultural, com várias leis que acabam protegendo o patrimônio da cidade – a exemplo da proibição de prédios residenciais maiores que 6 andares (há prédios mais altos, mas são comerciais ou hotéis em geral).

A ideia dessa lei basicamente é tentar preservar a cidade via Plano Diretor para que não cause uma distorção visual e mudança de arquitetura local, visando a preservar a história e cultura e consequentemente incentivando o Turismo,  visto que cidades como Nova York perderam suas características clássicas com o crescimento de arranha-céus que se tornaram imponentes demais perante a cidade. De boa intenção, a proposta da lei está cheia, porém, não contavam com uma externalidade: crescimento a longo prazo.

Em uma cidade pequena que não cresce muito e com relevância cultural como Heidelberg faz sentido ter um plano assim; em uma cidade como Berlim, não. Com limitações por lei e dificuldades para construir novos prédios residenciais mais altos, a Lei da Oferta e Demanda entra em ação e o preço obviamente dispara, chegando ao cúmulo de ter uma cena na cidade de 1700 pessoas disputando um (sim, apenas um) apartamento cujo aluguel custava 500 euros – praticamente um concurso público atual, mas para moradia.

Após o fracasso do congelamento de preços e a ideia ter sido abandonada por motivos óbvios, um referendo toma a decisão de expropriar apartamentos das empresas para compensar o problema. A curto prazo, deve ter algum efeito; a longo, não. O governo não está tomando à força esses imóveis e sim repatriando-os, comprando das companhias e oferecendo à população. Mas qual o problema nisso? Simples: insegurança jurídica. Ora, se um governo pode mudar as leis e a jurisdição para se beneficiar de um investimento, o que impede outros de terem o mesmo destino futuramente caso ele queira? Isso é um agravante para trazer outras pessoas e empresas que queiram investir na cidade, fazendo-a crescer e criando patrimônios lá, algo que é fundamental para crescimento econômico.

Entenda: expropriar dá aval para um risco que muitos não vão querer ter e vão levar seu capital para outras cidades, gerando mais empregos e renda para muitos outros (inclusive interesse em turismo e imigração), mas na capital, onde há necessidade de ter sim fluxo de pessoas e dinheiro constante, não haverá isso, pois houve fuga do mesmo para outros locais.

Berlim hoje necessita mais do que tudo construir mais moradias se quer sanar o problema dos seus preços altos nos imóveis sua baixa oferta e poder oferecer aos seus cidadãos um preço acessível, do contrário, ficarão à mercê de medidas populistas que não vão levar a nada nos próximos anos e só vão gerar mais problemas.

*Artigo publicado originalmente na página Liberalismo Brazuca no Facebook.

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